임대수익률 계산기

표면수익률은 연 월세를 매입가로만 나눈 값이라 계산이 간단하고 매물 비교에 쓰입니다. 순수익률은 취득세와 중개보수 같은 취득비용을 더하고 보증금을 뺀 실제 투입금을 기준으로, 관리비와 공실까지 뺀 순영업소득을 나눕니다. 2억 매물에 월세 80만 원이면 표면은 4.8%지만, 취득비용 1천만 원과 월 지출 10만 원, 공실 5%를 넣으면 순수익률은 4% 아래로 떨어집니다. 광고에 나오는 수익률은 대부분 표면수익률입니다.

보증금은 임차인에게 미리 받아 계약이 끝날 때 돌려주는 돈이라, 그동안은 내 돈을 대신해 묶여 있는 자금 역할을 합니다. 2억짜리를 사면서 보증금 2천만 원을 받았다면 실제로 내가 넣은 돈은 1억 8천만 원이므로, 그 기준으로 수익률을 봐야 실제 수익에 가깝습니다. 다만 돌려줄 돈이므로 수익이 아니라 부채라는 점은 잊지 마세요.

대출 금리가 순수익률보다 낮으면 지렛대 효과가 생기기 때문입니다. 내 돈이 줄어든 만큼 같은 임대수입이 더 큰 비율로 보이는 것입니다. 반대로 금리가 순수익률보다 높으면 자기자본수익률은 오히려 떨어지고 월 현금흐름이 마이너스가 될 수 있습니다. 금리와 순수익률을 나란히 놓고 보는 것이 대출 결정의 기준입니다.

지출과 이자를 감당하려면 최소한 몇 %를 임대해야 하는지 나타냅니다. 이 값이 55%라면 1년 중 절반만 임대해도 적자는 면한다는 뜻이고, 90%라면 한 달만 비어도 적자로 돌아섭니다. 대출을 많이 낄수록 이 숫자가 올라가므로 공실 위험을 보는 지표로 씁니다.

1년에 한 달 비면 8.3%, 두 달이면 16.7%입니다. 대학가 원룸처럼 계약이 학기에 맞춰 도는 곳은 이사 공백이 정기적으로 생기고, 오피스텔이 많이 공급된 지역은 더 길어집니다. 보수적으로 보려면 최소 5%에서 10%를 넣고 계산하세요.

임대소득세는 소득 규모와 다른 소득, 임대사업자 등록 여부에 따라 크게 달라지고, 2천만 원 이하 분리과세와 종합과세 중 무엇이 유리한지도 사람마다 다릅니다. 이 계산기는 세전 현금흐름까지만 보여 주고 세금은 별도로 확인하도록 안내합니다. 건강보험료가 오를 수 있다는 점도 함께 고려하세요.