Supuestos
- Las cifras son antes de impuestos. No se incluyen el IRPF del alquiler, las reducciones aplicables ni la plusvalía al vender.
- La rentabilidad neta usa el precio más los gastos de compra menos la fianza retenida. La tasa de capitalización no resta la fianza.
- Solo se descuentan los intereses de la hipoteca. La amortización de capital genera patrimonio y no se trata como gasto.
- Los datos permanecen en tu navegador y no se guardan ni se envían.
Cómo se calcula
- A la renta anual se le aplica la desocupación y se le restan los gastos para obtener el resultado neto de explotación.
- La rentabilidad bruta divide la renta anual entre el precio; la neta divide el resultado neto entre el precio más gastos menos la fianza.
- Se restan los intereses para obtener el flujo de caja mensual, que dividido entre tu capital da la rentabilidad sobre capital propio.
- Gastos más intereses entre la renta anual dan la ocupación de equilibrio, y el capital entre el flujo anual da los años de recuperación.
Ejemplos
Errores frecuentes
- Prevé las reformas. Calderas, electrodomésticos y derramas llegan de golpe: reparte una provisión en los gastos mensuales.
- La amortización de capital no aparece en el flujo. Tu cuenta baja más de lo que indican solo los intereses.
- Una rentabilidad alta suele implicar poca liquidez. Comprueba cuánto tardan en venderse pisos comparables.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencian rentabilidad bruta, neta y tasa de capitalización?
La bruta divide la renta anual entre el precio de compra, así que es fácil de comparar entre anuncios pero siempre favorece la operación. La neta resta gastos y desocupación y divide entre lo que realmente inmovilizas, incluidos los gastos de compra. La tasa de capitalización se calcula sobre el precio más los gastos, sin tener en cuenta la financiación ni la fianza. Una vivienda de 250.000 € con 1.500 € de renta da un 7,2% bruto, pero con 12.000 € de gastos de compra, 300 € de gastos mensuales y un 5% de desocupación la neta baja hasta cerca del 5,2%.
¿Por qué la rentabilidad sobre capital propio es distinta?
Porque solo cuenta el dinero que has puesto tú y resta los intereses de la hipoteca. Si el tipo hipotecario está por debajo de la rentabilidad neta, el apalancamiento eleva esa cifra. Si está por encima, la rentabilidad baja y el flujo de caja mensual puede volverse negativo aunque la vivienda sea rentable sin financiación. Comparar el tipo con la rentabilidad neta es la prueba clave antes de pedir la hipoteca.
¿Qué es la ocupación de equilibrio?
La parte del año que necesitas tener alquilada solo para cubrir gastos e intereses. Con un 55% puedes permitirte varios meses vacíos; con un 90% un solo mes sin inquilino te deja en pérdidas. Sube deprisa con el apalancamiento, así que es la cifra más clara para medir el riesgo de desocupación.
¿Qué porcentaje de desocupación pongo?
Un mes vacío al año es un 8,3% y dos meses un 16,7%. En zonas universitarias los contratos rotan con el curso y dejan huecos previsibles, y donde hay mucha obra nueva los pisos tardan más en alquilarse. Usar al menos entre un 5% y un 10% mantiene la previsión honesta.
¿Por qué no se incluyen los impuestos?
El IRPF del alquiler depende de tus demás ingresos y de las reducciones aplicables, que en España han cambiado con la Ley 12/2023 y varían según la zona y el tipo de contrato. Además la amortización del inmueble reduce el rendimiento neto declarado. Esta calculadora se detiene en el flujo de caja antes de impuestos y conviene confirmar la fiscalidad por separado.
¿Se envían mis datos a algún servidor?
No. El cálculo se ejecuta íntegramente en esta página y las cifras no salen de tu dispositivo.