전월세 전환율 계산기

월세에 12를 곱한 연 임대료를 전세보증금에서 전환 후 보증금을 뺀 금액으로 나눕니다. 전세 3억을 보증금 1억에 월세 70만 원으로 바꾸면 연 840만 원을 2억으로 나눠 4.2%가 나옵니다. 이 숫자가 낮을수록 세입자에게 유리합니다.

주택은 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따라 연 10%와 한국은행 기준금리에 2%를 더한 값 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 2.5%면 상한은 4.5%가 됩니다. 상가는 상가건물 임대차보호법 제12조와 시행령 제5조에 따라 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽입니다. 기준금리는 수시로 바뀌므로 이 계산기는 값을 고정하지 않고 직접 넣게 해 두었습니다.

주택임대차보호법 제7조의2는 계약 기간 중 보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 규정입니다. 상한을 넘는 부분은 무효로 보아 초과분 반환을 청구할 수 있다는 것이 일반적인 해석입니다. 다만 기존 계약이 끝나고 새로 맺는 계약에는 이 상한이 강제되지 않는다는 점이 중요합니다. 다툼이 생기면 대한법률구조공단이나 주택임대차분쟁조정위원회에 문의하세요.

전세는 목돈이 묶이므로 그 돈을 다른 곳에 넣었을 때 받을 이자가 실제 비용입니다. 이것을 기회비용이라고 합니다. 전세 3억을 예금 3%로 굴릴 수 있다면 전세의 월 비용은 75만 원이고, 보증금 1억에 월세 70만 원이면 월세 쪽은 70만 원에 보증금 기회비용 25만 원을 더해 95만 원입니다. 이 경우 전세가 월 20만 원 쌉니다. 전세대출을 쓰면 이자가 더해지므로 대출 금리가 높을수록 월세 쪽이 유리해집니다.

전세금 중 대출로 조달하는 금액과 그 금리를 넣으면 자기자금에는 기회비용을, 대출금에는 이자를 각각 적용합니다. 전세 3억 중 2억을 4%로 빌리면 월 비용은 약 91만 원, 6%로 빌리면 125만 원이 되어 같은 조건에서도 결론이 뒤집힙니다.

아니요. 계산이 모두 이 페이지 안에서 실행되며 보증금과 월세는 어디로도 보내지 않습니다.